قانون رقم (2) لسنة 1975

في شأن إيجار الأماكن والمباني

نحن خليفة بن حمد آل ثاني                         أمير دولة قطر ،

     بعد الإطلاع على النظام الأساسي المؤقت المعدل ، وبخاصة على المواد (23) ، (34) ، (51) منه ،

     وعلى القانون رقم (14) لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري والقوانين المعدلة له ،

     وعلى المرسوم بقانون رقم (2) لسنة 1966 بشأن تنظيم المباني المعدل بالمرسوم بقانون رقم (6) لسنة 1969 ،

     وعلى القانون رقم (13) لسنة 1971 بنظام المحاكم العدلية والقوانين المعدلة له ،

     وعلى القانون رقم (16) لسنة 1971 بإصدار قانون المواد المدنية والتجارية ،

     وعلى القانون رقم (5) لسنة 1974 بشأن تنظيم بعض أحكام إيجار الأماكن والمباني ،

     وعلى القانون رقم (1) لسنة 1975 بمد العمل بالقانون رقم (5) لسنة 1974 ،

     وعلى اقتراح وزير العدل ،

     وعلى مشروع القانون المقدم من مجلس الوزراء ،

     وبعد أخذ رأي مجلس الشورى ،

قررنا القانون الآتي  :

الفصل الأول

القانون وتطبيقه

مــادة (1)

     تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن والمباني وأجزائها على اختلاف أنواعها ، المؤجرة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض ، وسواء كان المستأجر شخصاً طبيعياً أو معنوياً خاصاً أو عاماً .

     ويستثنى من نطاق تطبيق هذا القانون  :

1-     الأملاك العامة للدولة .

2-     الأراضي الزراعية .

3-     الأراضي الفضاء .

4-  حالات شغل الموظفين والعمال ، بسبب علاقة العمل ، للمساكن المخصصة لهم ، من الدولة والمؤسسات العامة أو من الشركات المختلفة طبقاً للأحكام الوظيفية السارية عليهم.

5-    العقود المشتملة على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي ، أو شروط يقصد بها أن يكون الإيجار لمجرد الاستغلال أو التجارة أو المضاربة كما في حالة الشقق المفروشة ، أو التي تتعلق بعين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها المكان المؤجر ، طبقاً لقصد المتعاقدين ، والغاية من الإيجار .

الفصل الثاني

الإيجار بوجه عام

الفرع الأول : أركان الإيجار

مــادة (2)

     الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر مدة معينة لقاء أجر معلوم .

مــادة (3)

     إذا عقد الإيجار دون اتفاق على أي مدة ، أو عقد لمدة غير محدودة ، أو تعذر إثبات مدته ، أعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة .

مــادة (4)

     يكون عقد الإيجار كتابة .

الفرع الثاني : آثار الإيجار

أولاً : التزامات المؤجر وحقوقه

مــادة (5)

     يلتزم المؤجر بأن يسلم العين المؤجرة ، وملحقاتها ، في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين ، وإلا جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد .

مــادة (6)

     يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات في المبنى المؤجر ، بالإضافة أو التعلية ، وإذا ترتب على ذلك نقص في منفعة العين المؤجرة ، جاز للمستأجر طلب فسخ العقد .

مــادة (7)

     يلتزم المستأجر بأن يضع في العين المؤجرة منقولات كافية لضمان الأجرة .

     ويجوز للمؤجر أن يتقاضى من المستأجر تأميناً لا يجاوز أجرة شهرين .

مــادة (8(

     يكون للمؤجر ضماناً للأجرة ، وكل حق آخر له بمقتضى عقد الإيجار ، حق امتياز على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر أو زوجة أو المستأجر من الباطن .

     وتستوفى هذه الحقوق بعد دين النفقة الشرعية والمبالغ المستحقة للخزانة العامة .

مــادة (9)

     يكون للمؤجر ضماناً لحقوقه أن يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز ، الموجودة في العين المؤجرة والمثقلة بامتياز المؤجر .

     وللمؤجر الحق في أن يمانع في نقلها ، فإذا نقلت رغم معارضته أو على غير علم منه بقصد الإضرار به ، بقي الامتياز قائماً على هذه المنقولات ن وكان للمؤجر الحق في استردادها من الحائز لها ولو كان حسن النية ، مع عدم الإخلال بما يكون لهذا الحائز من حقوق.

مــادة (10(

     ليس للمؤجر أن يستعمل حقه في الحبس أو في الاسترداد إذا كان نقل المنقولات أمراً اقتضته مهنة المستأجر أو حرفته أو كانت المنقولات التي في العين المؤجرة تفي بضمان الأجرة وفاء تاماً .

مــادة (11)

     إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً ، انفسخ العقد من تلقاء نفسه .
     أما إذا كان هلاك العين المؤجرة جزئياً ، أو أصبحت في حالة غير صالحة للانتفاع ، أو نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، أو كان من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو يعملون لديه لخطر جسيم ، ولم يكن للمستأجر يد في شيء من ذلك كله ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد .

ثانياً : التزامات المستأجر وحقوقه

مــادة (12)

     يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة ، وباستعمالها على النحو المتفق عليه ، وبحسب ما أعدت له .

     ولا يجوز له إحداث تغيير جسيم أو واضح بها بدون أذن كتابي من المؤجر ، وإلا جاز للمؤجر مطالبته بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض إن كان له مقتضى .

مــادة (13)

     يلتزم المستأجر ببذل عناية الشخص المعتاد في استعمال العين المؤجرة ، وفي المحافظة عليها وهو مسئول عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها ، من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالاً عادياً أو مألوفاً .

مــادة (14(

     يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضي بها العرف ، ما لم يكن هناك اتفاق

يقضي بغير ذلك .

مــادة (15)

     يجوز للمستأجر أن يجري على نفقته تحسينات بالعين المؤجرة ، كأشغال الزخرفة والديكور ، ووضع أجهزة لتوصيل المياه والكهرباء والغاز والهاتف والتكييف ، وما في حكمها ، إذا لم يكن في ذلك مخالفة للعرف والأصول المرعية ، أو تهديد لسلامة العقار أو متانة البناء .

مــادة (16)

     إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة ، فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش ، فإذا كان أحدهم قد أثبت تاريخ عقده وهو حسن النية ، قبل أن يضع مستأجر آخر يده كانت له الأفضلية .

     فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين ، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض .

ثالثاً : الأجرة

مــادة (17)

     الأجرة المتفق عليها ملزمة للمتعاقدين ، ولا يجوز للمؤجر اقتضاء زيادة من المستأجر إلا مرة واحدة كل سنتين وذلك في الأحوال وبالنسب والشروط الآتية  :

أولاً : بالنسبة للعين التي تقل أجرتها عن 500 ريال شهرياً ، تجوز الزيادة بمقدار 50% من الأجرة .

ثانياً : بالنسبة للعين التي تكون أجرتها 500 ريال شهرياً فأكثر وتقل عن 1000 ريال شهرياً ، تجوز الزيادة 40% من الأجرة أو 250 ريالاً شهرياً أيهما أكثر .

ثالثاً : بالنسبة للعين التي تكون أجرتها 1000 ريال شهرياً وتقل عن 2000 ريال شهرياً ن تجوز الزيادة بمقدار 30% من الأجرة او 400 ريال شهرياً أيهما أكثر .

رابعاً : بالنسبة للعين التي تكون أجرتها 2000 ريال شهرياً وتقل عن 10000 ريال شهرياً ، تجوز الزيادة بمقدار 20% من الأجرة أو 600 ريال شهرياً أيهما أكثر .

خامساً : بالنسبة للعين التي تكون أجرتها 10000 ريال شهرياً فأكثر تجوز الزيادة بمقدار 5% أو 2000 ريال شهرياً أيهما أكثر .

     وتبدأ مدة السنتين المشار إليهما من تاريخ عقد الإيجار ، أو من تاريخ آخر زيادة سابقة على العمل بهذا القانون أيهما أقرب . فإن قل مقدار هذه الزيادة عما يجوز اقتضاؤه من المستأجر وفقاً للفقرة السابقة ، حصل الفرق اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون . ولا يجوز بأية حال استرداد أو رد فروق عن الماضي .

     وإذا كان تاريخ عقد الإيجار أو تاريخ زيادة يرجع إلى أكثر من سنتين سابقتين على تاريخ العمل بهذا القانون ، لا تحتسب المدة الزائدة ويقصر تطبيق حكم هذه المادة على السنتين الأخيرتين .

مــادة (18)

     يلتزم المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المتفق عليها . فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب الوفاء بالأجرة في أول كل شهر .

مــادة (19)

     الوفاء بالأجرة المستحقة في موعدها ، قرينة على الوفاء بالأجرة عن المدد السابقة ما لم يثبت عكس ذلك .

مــادة (20(

     إذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة المستحقة ، فللمستأجر في موعد لا يجاوز الأسبوع من الموعد المتفق عليه أو من الشهر المستحقة عنه أن يخطره بكتاب مسجل بتسلمها خلال سبعة أيام ، فإذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد ، قام المستأجر خلال الأيام السبعة التالية بإيداعها خزانة المحكمة المدنية بدون رسوم ، ويعتبر ذلك وفاء بالأجرة في الموعد المقرر .

     ويخطر كل من المستأجر والمحكمة ، المؤجر بهذا الإيداع بكتاب مسجل .

     ومع عدم المساس بما يكون للمؤجر من حقوق أخرى ، يعتبر إيصال الإيداع سنداً بإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع .

     وفي جميع الأحوال لا يجوز للمودع سحب ما أودعه من مبالغ إلا بموافقة المودع له ، أو بموجب حكم قضائي نهائي .

رابعاً : انتقال ملكية العين المؤجرة

مــادة (21)

     يسري عقد الإيجار القائم على المالك الجديد ولو لم يكن للعقد تاريخ ثابت سابق على نقل الملكية اختياراً أو جبراً ، ما لم يثبت صوريته أو بطلانه .

مــادة (22)

     لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة للمؤجر قبل المالك الجديد إذا أثبت هذا المالك أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية ، وذلك مع عدم الإخلال بحقه في الرجوع على المؤجر السابق .

    وإذا كان تاريخ عقد الإيجار أو تاريخ آخر زيادة يرجع إلى أكثر من سنتين سابقتين على تاريخ العمل بهذا القانون ، لا تحتسب المدة الزائدة ويقصر تطبيق حكم هذه المادة على السنتين الأخيرتين .

الفرع الثالث

التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار

مادة (23)

     لا يحق للمستأجر التأجير من الباطن، ولا التنازل عن الإيجار كله أو بعضه، إلا بإذن كتابي من المؤجر.

الفرع الرابع

انتهاء الإيجار

أولا: قواعد عامة

مادة (24)

     إذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين المؤجرة، وجب عليه أن ينبه الطرف الأخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يوماً في الإيجار الذي لا تجاوز مدته ثلاثة أشهر، وبشهر واحد إذا لم تجاوز المدة ستة أشهر، وبشهرين إذا جاوزت المدة ذلك، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك. 

     وفي جميع الأحوال يكون التنبيه بخطاب مسجل بعلم الوصول.

مادة (25)

     مع عدم الإخلال بالمادة "30" من هذا القانون، ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد، أو المتفق عليها، ما لم يرغب المستأجر في البقاء بالعين المؤجرة وفي هذه الحالة، يعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى . 

مادة (26)

     لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، ومع ذلك يجوز لورثه المستأجر ممن كانوا يشاركونه السكن، طلب إنهاء العقد. وتراعي مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة في المادة"24" من هذا القانون.

مادة (27)

     يلتزم المستأجر بأن يرد العين المؤجرة، عند انتهاء الإيجار بالحالة التي تسلمها عليها إلا ما يكون قد أصابها من هلاك أو تلف نشأ عن سبب لا يد له فيه. 

    ويفترض أن المستأجر قد تسلمها في حالة حسنة ما لم يثبت العكس. 

     فإذا أبقاها تحت يده، دون حق، كان ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعي في تقديره القيمة الإيجارية للعين، وما أصاب المؤجر من ضرر.

مادة (28)

     إذا أقام المستأجر في العين المؤجرة، بناء أو غراساً أو تحسينات، التزم بتركها عند انتهاء الإيجار، ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك.

     ومع ذلك إذا كانت العين المؤجرة مقراً لمزاولة مهنة تجارية أو غير تجارية، التزم المستأجر بتركها بحالتها عند انتهاء الإيجار لقاء تعويض يعادل قيمتها مستحقه البقاء وذلك إذا كان هذا الترك بناء على طلب المؤجر فقط.

ثانيا : إنهاء الإيجار من جانب المؤجر

أ‌-      الفسخ قبل انتهاء مدة العقد

مادة (29)

     يجوز للمؤجر فسخ عقد الإيجار، ولو قبل انتهاء المدة، لأحد الأسباب الآتية: 

1-  إذا لم يقم المستأجر، بغير عذر مقبول، بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال عشرة أيام من تاريخ حلول ميعاد استحقاقها. 

2-  إذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير بأي وجه من الوجوه، بغير إذن كتابي من المؤجر.

3-  إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها، بطريقة تخالف شروط عقد الإيجار المعقولة، أو تتنافى مع النظام العام أو الآداب، أو تضر بمصلحة المؤجر. 

4-  إذا أغلق المستأجر العين المؤجرة أو لم يقم فيها بتاتاً، مدة تجاوز ستة أشهر متصلة، دون مبرر قوي. 

5-  إذا ثبت أن العين المؤجرة، أصبحت آيلة للسقوط ، ويخشى منها على سلامة السكان.



 ب الإنهاء بعد انقضاء مدة العقد

مادة (30)

     لا يجوز للمؤجر أن يطلب، ولو عند انتهاء مدة الإيجار إخلاء العين المؤجرة، إلا لأحد الأسباب الآتية: 

1-  إذا أراد المؤجر هدم المبنى لإعادة بنائه، أو رغب في توسيع رقعته أو الإضافة إليه، بقصد زيادة استغلاله أو تعليته أو تحويره، ويشترط لتطبيق هذا الحكم: 

أ‌-      عدم وجود اتفاق يمنع من ذلك. 

ب‌-  ألا يكون من الممكن إجراء هذه العمليات أو بعضها مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة . 

ج‌-    ألا تقتصر هذه العمليات عن العين المؤجرة دون سائر المبنى.

د‌-       أن يشرع المؤجر في هذه العمليات خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء، فإذا تأخر، بدون عذر مقبول، كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة. 

 هـ- أن يكون المؤجر قد حصل فعلاً على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة. 

      وإذا لم يرغب المؤجر في الإخلاء وترتب على أعمال التوسيع أو الإضافة إخلال جزئي أو وقتي بالانتفاع بالعين المؤجرة، جاز للمستأجر طلب فسخ العقد. 

2-  إذا كان المستأجر مالكاً لدار صالحة لسكناه، أخليت أو تسنى له إخلاؤها أو إذا تملك المستأجر أو بنى أثناء قيام الإيجار داراً صالحة لسكناه، ثم أجرها للغير. 

3-  إذا رغب المؤجر في سكنى عقاره بنفسه أو بزوجه أو بأحد والديه أو بأحد أولاده أو بأحد من تلزمه نفقته شرعاً، ولم يكن لأيهم دار أخرى صالحة لسكناه. 

4-  إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص، ورغب في شغلها بنفسه أو بزوجه أو بأحد والديه أو بأحد أولاده أو بأحد من تلزمه نفقته شرعاً. 

5-  إذا كانت العين المؤجرة لغير قطري مقراً لمزاولة مهنة تجارية أو غير تجارية، ورغب المؤجر القطري في شغلها بنفسه لمزاولة أي مهنة فيها. 

    وفي الحالات الثلاث الأخيرة، إذا لم يشغل المؤجر بغير عذر مقبول، العين المؤجرة خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء ولم يستمر شاغلاً لها المدة سنة على الأقل، للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة، أو المطالبة بتعويض لا يزيد على ما يعادل أجرة ستة أشهر. 
وفي جميع الأحوال يعطى المستأجر مهلة للإخلاء لا تزيد على ثلاثة أشهر.

ثالثا : إنهاء الإيجار من جانب المستأجر

مادة (31)

     يجوز للمستأجر فسخ العقد قبل انقضاء مدته، إذا حدثت ظروف غير متوقعة تجعل تنفيذه مرهقاً، كما إذا اقتضى عمل الموظف أو العامل أن يغير محل إقامته، على أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة في المادة"24" من هذا القانون.

الفصل الثالث

أحكام عامة

مادة (32)

     تصدر، بمرسوم اللوائح اللازمة لتنظيم تنفيذ أحكام هذا القانون. 

ويصدر، بذات الأداة، "نموذج لعقد إيجار" لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يتضمن القواعد والشروط الواجب إتباعها تحقيقاً لأغراض هذا القانون وتطبيقاً لأحكامه وأحكام لوائحه التنفيذية. 

     ولا يجوز إدخال أي تعديل على النموذج، بالإضافة أو الحذف أو التبديل، يخالف أحكام هذا القانون وإلا كان التعديل باطلاً.

مادة (33)

     يلغى القانون رقم (5) لسنة 1974 والقانون رقم (1) لسنة 1975 المشار إليهما، كما يلغى كل نص يتعارض وأحكام هذا القانون.

مادة (34)

     على جميع الجهات المختصة، كل فيما يخصه، تنفيذ هذا القانون، ويعمل به اعتباراً من تاريخ صدوره. وينشر في الجريدة الرسمية..

خليفة بن حمد آل ثاني

                                                                                         أمير دولة قطر

صدر في قصر الدوحة بتاريخ: 30/1/1395 هـ        

                         الموافق: 11/2/1975 م