قانون رقم (22) لسنة 2004

بإصدار القانون المدني

نحن حمد بن خليفة آل ثاني أمير دولة قطر،

بعد الاطلاع على النظام الأساسي المؤقت المعدل، وبخاصة على المواد (1)، (23)، (34)، (51) منه،

وعلى قانون المواد المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم (16) لسنة 1971، المعدل بالقانون رقم (10) لسنة 1982،

وعلى قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم (13) لسنة1990، المعدل بالقانون رقم (7) لسنة 1995،

وعلى المرسوم بقانون رقم (14) لسنة 1991 بتنظيم وزارة العدل وتعيين اختصاصاتها، المعدل بالقانون رقم (11) لسنة 2002،

وعلى قانون السلطة القضائية الصادر بالقانون رقم (10) لسنة 2003،

وعلى اقتراح وزير العدل،

وعلى مشروع القانون المقدم من مجلس الوزراء،

وبعد أخذ رأي مجلس الشورى،

قررنا القانون الآتي:

مـادة (1)

يعمل بأحكام القانون المدني المرافق لهذا القانون. ويلغى الباب التمهيدي والكتاب الأول (المواد من 1 إلى 208) من قانون المواد المدنية والتجارية المشار إليه.

مادة (2)

على جميع الجهات المختصة، كل فيما يخصه، تنفيذ هذا القانون. وينشر في الجريدة الرسمية.

حمد بن خليفة آل ثاني

أمــير دولـة قطـر

صدر في الديوان الأميري بتاريخ: 12/5/1425هـ

الموافـق: 30/6/2004م

الباب الثاني

العقود التي ترد على منفعة الأشياء

الفصـل الأول

الإيجـار

الفـرع الأول

الإيجـار بوجـه عـام

مـادة (582)

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محدودة في مقابل عوض مالي.

أولاً: أركان الإيجار:

مـادة (583)

لا يجوز لمن يقتصر حقه على الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات، إلا بإذن ممن يملكه. فإذا عقد الإيجار لمدة أطول أنقصت مدته إلى ثلاث سنوات. وكل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك.

مـادة (584)

1- الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة لا ينفذ بعد انقضاء هذا الحق في مواجهة مالك الرقبة ما لم يقره، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء والمواعيد اللازمة لنضج المحصول القائم ونقله.

2- أما من ليس له إلا حق استعمال أو السكنى، فلا يجوز له التأجير إلا بإذن صريح أو لمبرر قوي.

مـادة (585)

يجوز أن تكون الأجرة نقوداً. كما يجوز أن تكون أي مقابل مالي آخر.

مـادة (586)

إذا لم يحدد المتعاقدان الأجرة أو كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدارها، وجبت أجرة المثل وقت إبرام العقد.

مـادة (587)

إذا لم يحدد المتعاقدان تاريخ بدء الإيجار كان بدؤه من تاريخ العقد.

مـادة (588)

1- إذا عقد الإيجار دون تحديد مدة، أو عقد لمدة غير معينة، أو تعذّر إثبات مدته، اعتبر الإيجار منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة.

2- وينتهي الإيجار بانقضاء هذه المدة إذا نبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء قبل نصفها الأخير على ألا يزيد ميعاد التنبيه على ثلاثة أشهر.

مـادة (589)

لا يجوز أن تتجاوز مدة الإيجار خمساً وعشرين سنة. فإن كان عقد الإيجار لمدة أطول أو كان مؤبداً ردت مدته إلى هذا القدر، ما لم يكن الإيجار معقوداً لمدة حياة المؤجر أو المستأجر، فيستمر العقد لهذه المدة ولو زادت على خمس وعشرين سنة.

ثانياً: آثار الإيجار:

أ- التزامات المؤجر:

مـادة (590)

يلتزم المؤجر بأن يسلم للمستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين.

مـادة (591)

1- إذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة، أو كان من شأن حالتها نقص هذه المنفعة نقصاً كبيراً، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بمقدار ما نقص من المنفعة مع التعويض في الحالين إن كان له مقتَض. وذلك دون إخلال بحق المستأجر في إلزام المؤجر بالقيام بما يلزم من الإصلاحات لتمكينه من الانتفاع المقصود.

2- فإذا كانت العين المؤجرة في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد، ولو كان قد سبق له التنازل عن هذا الحق.

مـادة (592)

يسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام، وعلى الأخص ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد العين المؤجرة وملحقاتها أو العجز والزيادة فيها، ما لم يقض القانون بغير ذلك.

مـادة (593)

يلتزم المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى في حالة تصلح معها للانتفاع المقصود، بأن يقوم أثناء مدة الإيجار بجميع الإصلاحات الضرورية طبقاً لما يقضي به العرف، ما لم يتفق على غير ذلك.

مـادة (594)

1- إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن إجراء ما يلزمه القيام به من الإصلاحات إعمالاً لما تقضي به المادتان (591) و (593) جاز للمستأجر أن يحصل على إذن من القضاء بإجراء تلك الإصلاحات بنفسه وباستيفاء ما ينفقه خصماً من الأجرة، وذلك دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة وفقاً لما يقضي به القانون.

2- ولا يكون إذن القضاء ضرورياً إذا كانت الإصلاحات مستعجلة أو قليلة الكلفة.

مـادة (595)

1- للمؤجر أن يجري جميع الإصلاحات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة، ولو عارض المستأجر في ذلك، على أن ينبه عليه بعزمه على إجرائها قبل بدئها بمدة مناسبة.

2- فإن كان من شأن هذه الإصلاحات حصول إخلال حصول إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع المقصود، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة.

3- ومع ذلك إذا بقي المستأجر في العين المؤجرة إلى أن تتم الترميمات، سقط حقه في طلب الفسخ.

مـادة (596)

1- إذا هلكت العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار هلاكاً كلياً، انفسخ العقد من تلقاء نفسه.

2- أما إذا كان هلاك العين جزئياً، أو إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع المقصود كاملاً، ولم يكن للمستأجر يد في ذلك، جاز له إذا لم يقم المؤجر في ميعاد مناسب بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها، أن يطلب إما إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار، وذلك دون إخلال بحقه في أن يقوم بنفسه بإصلاح العين المؤجرة وإعادتها إلى أصلها وفقاً لأحكام المادة (593) إذا لم يكن في ذلك إرهاق للمؤجر.

3- ولا يجوز للمستأجر في الحالتين السابقتين أن يطلب تعويضاً إذا كان الهلاك يرجع إلى سبب لا يد للمؤجر فيه.

مـادة (597)

1- لا يجوز للمؤجر أن يتعرض للمستأجر في استيفائه المنفعة طوال مدة الإيجار، ولا أن يحدث في العين المؤجرة أو ملحقاتها تغييراً يمنع من الانتفاع بها أو يخل بهذا الانتفاع.

2- ويعتبر في حكم تعرض المؤجر، التعرض الصادر من أحد أتباعه.

مـادة (598)

لا يضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إلا إذا كان مبنياً على سبب قانوني.

مـادة (599)

1- إذا ادعى الغير حقاً يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بمقتضى عقد الإيجار، وجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بذلك، وكان له أن يخرج من الدعوى، وفي هذه الحالة لا توجه الإجراءات إلا إلى المؤجر.

2- فإذا ترتب على هذا الادعاء حرمان المستأجر من الانتفاع الذي يخوله له عقد الإيجار، جاز له أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض.

مـادة (600)

1- لا يضمن المؤجر للمستأجر التعرض المادي إذا صدر من أجنبي ما دام المتعرض لا يدعي حقا، ولكن هذا لا يخل بما للمستأجر من الحق في أن يرفع باسمه على المتعرض دعوى المطالبة بالتعويض وجميع دعاوى الحيازة.

2- على أنه إذا وقع التعرض المادي، بسبب لا يد للمستأجر فيه ولا قِبَلَ له بدفعه، وكان من الجسامة بحيث يحرمه من الانتفاع بالعين أو ينقص من انتفاعه بها إنقاصاً كبيراً، جاز له أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.

مـادة (601)

إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة، فضل منهم من سبق إلى وضع يده عليها وهو حسن النية، فإن لم يضع أحدهم يده دون غش، فضل من كان منهم أسبق في التعاقد.

مـادة (602)

1- إذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة في حدود القانون نقص كبير في انتفاع المستأجر، جاز له أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، ما لم يكن عمل السلطة لسبب يعزى إليه.

2- ولا يكون للمستأجر حق في التعويض قِبَلَ المؤجر إلا إذا كان عمل السلطة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولاً عنه.

3- وكل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره.

مـادة (603)

1- يضمن المؤجر للمستأجر خلو العين المؤجرة من العيوب التي تحول دون الانتفاع بها، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً.

2- ومع ذلك لا يضمن المؤجر عيباً جرى العرف على التسامح فيه، كما أنه لا يضمن عيباً كان المستأجر يعلم به وقت التعاقد، أو كان يستطيع أن يتبينه لو أنه فحص العين المؤجرة بما ينبغي من العناية، إلا إذا أثبت المستأجر أن المؤجر قد أكد له خلو العين المؤجرة من هذا العيب، أو أنه قد تعمد إخفاءه غشّاً.

3- وكل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره.

مـادة (604)

إذا ظهر بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان، جاز للمستأجر أن يطلب إصلاح العيب، أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر، إذا كان هذا الإصلاح لا يرهقه، وذلك دون إخلال بحق المستأجر في طلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض.

مـادة (605)

يقع باطلاً كل شرط بالإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد تعمد إخفاء سبب الضمان.

مـادة (606)

إذا لم تتوافر في العين المؤجرة الصفات التي كفل المؤجر للمستأجر وجودها فيه كان للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة، وذلك دون إخلال بحقه في التعويض إن كان له مقتض.

ب- التزامات المستأجر:

مـادة (607)

1- يجب على المستأجر الوفاء بالأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق، وجب الوفاء بها في المواعيد التي يعينها العرف.

2- ويكون الوفاء بالأجرة في موطن المستأجر، ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

مـادة (608)

الوفاء بالأجرة عن مدة معينة يعتبر قرينة على الوفاء بالأجرة عن المدة السابقة، ما لم يثبت المؤجر عكس ذلك.

مـادة (609)

1- يكون للمؤجر، ضماناً لكل حق يثبت له بمقتضى عقد الإيجار، أن يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز الموجودة في العين المؤجرة، مادامت مثقلة بامتياز المؤجر، ولو لم تكن مملوكة للمستأجر. وللمؤجر الحق في أن يمانع في نقلها، فإذا نقلت رغم معارضته أو بغير علمه، كان له الحق في استردادها من الحائز لها ولو كان حسن النية، مع عدم الإخلال بما يكون لهذا الحائز من حقوق.

2- وليس للمؤجر أن يستعمل حقه في الحبس أو في الاسترداد إذا كان نقل هذه الأشياء أمراً اقتضته حرفة المستأجر أو المألوف في شئون الحياة، أو كانت المنقولات التي تركت في العين المؤجرة أو التي تم استردادها تفي بضامن الأجرة وفاءً تاماً.

مـادة (610)

يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، فإن لم يكن هناك اتفاق، التزم أن يستعملها بحسب ما أعدت له، ووفقاً لما يقتضيه العرف.

مـادة (611)

لا يجوز للمستأجر بغير إذن المؤجر أن يحدث في العين المؤجرة تغييراً ينشأ عنه ضرر للمؤجر.

مـادة (612)

1- يجوز للمستأجر أن يضع في العين المؤجرة أجهزة أو تركيبات تكفل له الانتفاع المقصود، ما دامت الطريقة التي توضع بها متفقة مع الأصول السليمة، وذلك ما لم يكن في وضع هذه الأجهزة أو التركيبات إضرار بالعين أو إنقاص من قيمتها.

2- فإذا كان تدخل المؤجر لازماً لإجراء شيء من ذلك. كان للمستأجر أن يقتضيه منه على أن يتحمل بما ينفقه المؤجر.

مـادة (613)

1- يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها ما يبذله الشخص العادي.

2- وهو مسئول عما يصيب العين المؤجرة أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك ناشئ عن استعماله استعمالاً غير مألوف.

مـادة (614)

يجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله، كأن تحتاج العين المؤجرة إلى إصلاح عاجل، أو ينكشف بها عيب، أو يقع عليها غصب، أو يحصل التعرض له فيها، أو يحدث بها ضرر.

مـادة (615)

الإصلاحات البسيطة التي يقتضيها استعمال العين المؤجرة استعمالاً مألوفاً، ويقضي بها العرف، تكون على عاتق المستأجر، ما لم يتفق على غير ذلك.

مـادة (616)

يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة وملحقاتها عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق، كان ملزماً إلى جانب الرد بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الايجارية وما أصاب المؤجر من ضرر.

مـادة (617)

1- على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصابها من هلاك أو تلف بغير خطأ يسأل عنه.

2- فإذا كان تسليم العين المؤجرة قد تم دون بيان لحالتها، افترض أن المستأجر قد تسلمها في حالة حسنة حتى يقوم الدليل على خلاف ذلك.

مـادة (618)

مصروفات رد العين المؤجرة تكون على المستأجر، ما لم يقض الاتفاق أو العرف بغير ذلك.

مـادة (619)

1- إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار أيهما أقل، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.

2- فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها. وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العين المؤجرة من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتض.

3- فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها.

ثالثاً: التنازل على الإيجار والإيجار من الباطن:

مـادة (620)

للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن عن كل ما استأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك، أو إذا تبين أن شخصية المستأجر كانت محل اعتبار عند التعاقد.

مـادة (621)

1- منع المستأجر من التنازل عن الإيجار يقتضي منعه من التأجير من الباطن، وكذلك العكس.

2- ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق.

مـادة (622)

في حالة التنازل عن الإيجار، يحل المتنازل له محل المستأجر الأصلي في جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار، ومع ذلك يبقى المستأجر الأصلي ضامناً للمتنازل له في تنفيذ التزاماته.

مـادة (623)

1- في حالة الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المستأجر الأصلي وبين المؤجر خاضعة لأحكام العقد المبرم بينهما، أما العلاقة بين المستأجر الأصلي وبين المستأجر منه فتسري عليها أحكام عقد الإيجار من الباطن.

2- ومع ذلك يكون المستأجر من الباطن ملزماً بأن يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتاً في ذمته للمستأجر الأصلي وقت أن ينذره المؤجر بذلك. ولا يجوز له أن يتمسك قبله بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأصلي، ما لم يكن قد تم قبل الإنذار، وبسند ثابت التاريخ.

مـادة (624)

تبرأ ذمة المستأجر الأصلي قبل المؤجر سواء فيما يتعلق بضامنه للمتنازل له في حالة التنازل عن الإيجار، أو فيما يتعلق بما يفرضه عقد الإيجار الأصلي من التزامات في حالة الإيجار من الباطن، إذا صدر من المؤجر قبول صريح أو ضمني بالتنازل عن الإيجار أو بالإيجار من الباطن، ويعتبر قبولاً ضمنياً قبض المؤجر الأجرة مباشرة من المتنازل له أو من المستأجر من الباطن دون إبداء أي تحفظ في شأن حقوقه قِبَلَ المستأجر الأصلي.

رابعاً: انتهاء الإيجار:

مـادة (625)

ينتهي الإيجار بانقضاء المدة المحددة له في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، ما لم يكن هناك اتفاق على امتداد الإيجار لمدة أخرى محددة أو غير محددة عند عدم التنبيه في ميعاد معين.

مـادة (626)

1- إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير محددة.

وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة (588).

2- وتنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر الأصلي قد قدمها ضماناً للإيجار القديم، مع مراعاة قواعد شهر الحقوق. أما التأمينات المقدمة من الغير فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضى مقدمها بذلك.

مـادة (627)

1- إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء واستمر المستأجر مع ذلك منتفعاً بالعين المؤجرة بعد انتهاء الإيجار، فلا يعتبر الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك.

2- أما إذا أخطر المؤجر المستأجر بعدم تجديد الإيجار إلا بأجرة محددة أو بشروط معينة أخرى، فسكت المستأجر، فإن سكوته يعتبر تجديداً للإيجار بالأجرة أو بالشروط التي أخطره بها المؤجر.

مـادة (628)

1- إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى خلف خاص، فلا يكون الإيجار نافذاً في حقه، ما لم يثبت أنه كان يعلم به، أو كان له تاريخ ثابت سابق على السبب الذي ترتب عليه انتقال الملكية.

2- ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسك بعقد الإيجار، ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه.

مـادة (629)

لا يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة، ولم يكن الإيجار نافذاً في حقه، أن يجبر المستأجر على رد العين إلا بعد التنبيه عليه بذلك وفقاً للمادة (588)، وبعد حصول المستأجر على تعويض من المؤجر بسبب رد العين قبل انتهاء مدة الإيجار، أو بعد الحصول على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض.

مـادة (630)

1- إذا نفذ عقد الإيجار في حق من انتقلت إليه الملكية، فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما يرتبه عقد الإيجار من حقوق والتزامات.

2- ومع ذلك لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما دفعه من الأجرة في مواجهة من انتقلت إليه الملكية، إذا أثبت هذا أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتماً أن يعلم، فإن عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات، فلا يكون له الرجوع إلا على المؤجر.

مـادة (631)

إذا اتفق على أنه يجوز للمؤجر أن ينهي العقد إذا جدت له حاجة شخصية للعين، وجب عليه عند استعمال هذا الحق أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة (588)، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.

مـادة (632)

1- إذا جدت لأحد طرفي العقد ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل استمرار الإيجار مرهقاً له، جاز للقاضي بناءً على طلبه، وبعد الموازنة بين مصالح الطرفين، إنهاء الإيجار مع تعويض الطرف الآخر تعويضاً عادلاً.

2- فإذا كان المؤجر هو الذي يطلب إنهاء العقد فلا يجبر المستأجر على رد العين المؤجرة حتى يستوفى التعويض أو يحصل على تأمين كافٍ.

مـادة (633)

1- لا ينتهي عقد الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر.

2- ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم، أو أصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم.

مـادة (634)

إذا مات المستأجر ولم يكن الإيجار قد عقد إلا بسبب حرفته أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد.

مـادة (635)

إذا اقتضى عمل المستأجر أن يغير محل إقامته، جاز له أن يطلب إنهاء إيجار مسكنه.

مـادة (636)

يجب على من يطلب إنهاء الإيجار في الحالات المنصوص عليها في المواد من (632) إلى (635)، أن يراعي ميعاد التنبيه المنصوص عليه في المادة (588).

مـادة (367)

1- إذا لم يباشر المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة، أو لم ينتفع بها إلا انتفاعاً ناقصاً، وكان ذلك يرجع إلى خطئه أو إلى أمر يتعلق بشخصه، فإنه يبقى ملزماً بالإيجار وبالوفاء بما يفرضه عليه العقد من الالتزامات، مادام المؤجر قد وضع العين المؤجر تحت تصرفه في حالة صالحة للانتفاع المتفق عليه.

2- وفي هذه الحالة يجب على المؤجر أن يخصم من الأجرة ما اقتصده من نفقات وقيمة ما حققه من نفع بسبب عدم انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة.

الفرع الثاني

بعض أنواع الإيجار

أولاً: إيجار الأراضي الزراعية:

مـادة (638)

تسري أحكام الإيجار على إيجار الأراضي الزراعية مع مراعاة أحكام المواد التالية، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

مـادة (639)

1- إيجار الأراضي الزراعية لا يشمل المواشي والأدوات الموجودة فيها، إلا بنص في العقد.

2- فإذا تناول الإيجار الأشياء المذكورة، التزم المستأجر بأن يرعاها ويتعهدها بالصيانة بحسب المألوف في استعمالها.

مـادة (640)

إذا ذكر في العقد أن الإيجار قد عقد لسنة أو لعدة سنوات، كان المقصود من ذلك أنه عقد لدورة زراعية سنوية أو لعدة دورات.

مـادة (641)

1- يكون استغلال الأرض المؤجرة على النحو المتفق عليه، فإن لم يكن هناك اتفاق، كان على المستأجر أن يستغلها وفقاً لطبيعتها وما يجري به العرف الزراعي، وأن يعمل بوجه خاص على أن تبقى صالحة للإنتاج.

2- ولا يجوز له دون رضاء المؤجر، أن يدخل على الطريقة المتبعة في استغلالها أي تغيير جوهري يمتد أثره إلى ما بعد انقضاء الإيجار.

مـادة (642)

1- على المستأجر أن يقوم بإجراء الإصلاحات التي يقتضيها الاستغلال المألوف للأرض المؤجرة، ويلتزم بوجه خاص بأعمال الصيانة المعتادة للآبار ومجاري المياه والمباني المعدة للسكنى أو للاستغلال.

2- أما إجراء الإصلاحات التي يتوقف عليها استيفاء المنفعة المقصودة، فيلزم بها المؤجر.

مـادة (643)

1- إذا استحال على المستأجر تهيئة الأرض للزراعة أو بذرها، أو هلك البذر كله أو أكثره، وكان ذلك لسبب أجنبي لا يد له فيه، برئت ذمته من الأجرة كلها أو بعضها بحسب الأحوال.

2- وإذا هلك الزرع كله قبل حصاده لسبب أجنبي لا يد للمستأجر فيه، جاز له أن يطلب إسقاط الأجرة.

3- إذا هلك بعض الزرع، وترتب على هلاكه نقص كبير في ريع الأرض، كان للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بما يتناسب مع ما نقص من ريع الأرض.

مـادة (644)

ليس للمستأجر أن يطلب إسقاط الأجرة أو إنقاصها طبقاً لما تقضي به المادة السابقة، إذا كان قد عوض عما أصابه من ضرر بما عاد عليه من أرباح في مدة الإيجار كلها أو بما حصل عليه من أي طريق آخر.

مـادة (645)

ليس للمستأجر طلب إسقاط الأجرة أو إنقاصها إذا هلك المحصول بعد حصاده، ما لم يكن متفقاً على أن للمؤجر حقاً معلوماً من المحصول، فيتحمل المؤجر نصيبه فيما هلك، على ألا يكون الهلاك قد وقع بخطأ المستأجر أو بعد إعذاره بالتسليم.

مـادة (646)

إذا لم تنضج غلة الأرض عند انتهاء الإيجار، بقي المستأجر في العين المؤجرة بأجرة المثل حتى يتم نضج الغلة وحصادها. فإذا كان عدم نضج الغلة راجعاً إلى خطأ المستأجر التزم أيضاً بتعويض المؤجر.

مـادة (647)

لا يجوز للمستأجر أن يأتي عملاً من شأنه أن ينقص أو يؤخر انتفاع من يخلفه. ويجب عليه بوجه خاص قبيل إخلاء الأرض أن يسمح لهذا الخلف بتهيئة الأرض وبذرها إذا لم يصبه ضرر من ذلك.

ثانياً: المزارعة:

مـادة (648)

يجوز تأجير الأرض الزراعية والأرض المغروسة بالأشجار مزارعة للمستأجر في مقابل أخذ المؤجر جزءاً معيناً من المحصول.

مـادة (649)

تسري أحكام الإيجار على المزارعة مع مراعاة الأحكام التالية، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

مـادة (650)

إذا لم تحدد للمزارعة مدة، كانت مدتها هي المدة اللازمة لجمع المحصول المتفق عليه. فإذا لم يتفق على محصول معين كانت المدة دورة زراعية سنوية.

مـادة (651)

تدخل في المزارعة المواشي والأدوات الزراعية الموجودة في الأرض وقت التعاقد، إذا كانت مملوكة للمؤجر.

مـادة (652)

يجب على المستأجر أن يبذل في الزراعة وفي المحافظة على الزرع من العناية ما يبذله في شؤون نفسه، وأن يبذل في المحافظة على الأرض وما يتبعها عناية الشخص العادي.

مـادة (653)

لا يجوز للمستأجر أن يحل غيره في المزارعة أو يشركه فيها، إلا برضاء المؤجر.

مـادة (654)

1- يتحمل المستأجر مصروفات الزراعة والمحافظة على الزرع حتى تنضج الغلة، وعليه صيانة الأدوات وإجراء الإصلاحات البسيطة للمباني.

2- ويتحمل المؤجر مصروفات الإصلاحات الأخرى، كما يتحمل التحسينات اللازمة للأرض.

3- ويتحمل الطرفان، كل بنسبة حصته في الغلة، نفقات البذر والتسميد وثمن المبيدات ومصروفات الحصاد وما يتلوه حتى القسمة.

مـادة (655)

1- توزع الغلة بين الطرفين بالنسبة المتفق عليها، فإذا لم يتفق على نسبة روعيت النسبة التي يجري بها العرف. فإذا لم يوجد اتفاق أو عرف كان لكل منهما نصف الغلة.

2- ولا يجوز الاتفاق على أن تكون حصة أحد الطرفين مقداراً محدداً من المحصول، أو محصول جزء معين من الأرض.

مـادة (656)

إذا هلكت الغلة كلها أو بعضها لسبب أجنبي لا يد لأحد الطرفين فيه، هلكت عليهما معاً.

مـادة (657)

تسري أحكام المادة (646) إذا لم تنضج غلة الأرض عند انتهاء المزارعة، لكن المستأجر لا يلتزم من أجرة المثل إلا بنسبة حصته في المحصول.

مـادة (658)

إذا عجز المستأجر عن زراعة الأرض لمرض أو لأي سبب آخر، ولم يكن في الإمكان أن يحل محله أحد من أفراد أسرته، جاز لكل من الطرفين أن يطلب فسخ العقد.

مـادة (659)

لا تنتهي المزارعة بموت المؤجر، لكنها تنتهي بموت المستأجر.

مـادة (660)

1- إذا انتهت المزارعة قبل انتهاء مدتها وجب على المؤجر أن يرد للمستأجر أو لورثته ما أنفقه المستأجر على الزرع الذي لم يتم نضجه مع تعويض يعادل أجرة المثل عن عمله، على ألا يجاوز جميع ذلك قيمة حصة المستأجر في المحصول.

2- ومع ذلك إذا انتهت المزرعة بموت المستأجر، يكون لورثته الخيار بين تقاضي ما تقدم ذكره أو الحلول محل مورثهم في العمل حتى ينضح المحصول، ما داموا يستطيعون القيام بذلك على الوجه المرضي.

ثالثاً: إيجار الوقف:

مـادة (661)

1- للناظر على الوقف ولاية إيجاره.

2- فلا يملكها الموقوف عليه ولو انحصر فيه الاستحقاق، إلا إذا كان متولياً من قِبَلَ الواقف أو مأذوناً ممن له ولاية الإيجار من ناظر أو قاض.

مـادة (662)

ولاية قبض الأجرة للناظر لا للموقوف عليه، إلا إن أذن له الناظر في قبضها.

مـادة (663)

لا يجوز لناظر الوقف أن يستأجر مال الوقف، ولا أن يؤجره لزوجه أو لأحد أصوله أو فروعه.

مـادة (664)

1- لا تصح إجارة الوقف بالغبن الفاحش، إلا إذا كان المؤجر هو المستحق الوحيد الذي له ولاية التصرف في الوقف، فتجوز إجازته بالغبن الفاحش في حق نفسه لا في حق من يليه من المستحقين.

2- وإذا أجر الناظر الوقف بالغبن الفاحش، وجب على المستأجر تكملة الأجرة إلى أجرة المثل، وإلا فسخ العقد.

مـادة (665)

1- إذا عين الواقف مدة الإيجار اتبع شرطه، وليس للناظر مخالفته إلا إذا كان مأذوناً بالتأجير بما هو أنفع للوقف.

2- فإذا لم يوجد من يرغب في استئجار الوقف المدة التي عينها الواقف أو كان الإيجار لأكثر من تلك المدة أنفع للوقف، جاز للناظر بعد استئذان القاضي أن يؤجره لمدة أطول.

مـادة (666)

فيما عدا الأوقاف المشمولة بالنظارة العامة للجهة المختصة قانوناً، فلا يجوز للناظر، إذا لم يعين الواقف مدة الإيجار، أن يؤجر الدار والحانوت وما إليهما لمدة تزيد على سنة، أو يؤجر الأرض لمدة تقل عن ثلاث سنين، إلا إذا كانت المصلحة تقتضي الزيادة في إيجار الدار والحانوت، أو النقص في إيجار الأرض.

مـادة (667)

1- فيما عدا الأوقاف المشمولة بالنظارة العامة للجهة المختصة قانوناً، فلا يجوز للناظر بغير إذن القاضي أن يؤجر الوقف مدة تزيد على ثلاث سنين، ولو كان ذلك بعقود مترادفة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول، أنقصت المدة إلى ثلاث سنين.

2- ومع ذلك إذا كان الناظر هو الواقف أو المستحق الوحيد، جاز له - بغير إذن القاضي - أن يؤجر الوقف مدة تزيد على ثلاث سنين، وهذا دون إخلال بحق الناظر الذي يخلفه في طلب إنقاص المدة إلى ثلاث سنين.

مـادة (668)

لا ينتهي إيجار الوقف بموت الناظر ولا بعزله.

مـادة (669)

تسري أحكام عقد الإيجار على إيجار الوقف في كل ما لا يتعارض مع النصوص السابقة.